企業(yè)住宿憑什么成為住房租賃最有潛力的細分賽道？|商業(yè)評論

根據國家統計局數據顯示，在我國9億勞動(dòng)人口中，藍領(lǐng)規模近4億人，是城市系統中最大的打工人群體，人口規模是都市白領(lǐng)的2倍，占據城市就業(yè)的近半壁江山。實(shí)體經(jīng)濟高速發(fā)展和教育分流的背景下，技術(shù)性人才需求增大，且未來(lái)30%的高校畢業(yè)生將成為技術(shù)型人才。

從吃、住、行、娛樂(lè )到社交婚戀，無(wú)數創(chuàng )業(yè)者試圖精準找到這個(gè)群體的需求并占據市場(chǎng)先機。在這其中，住房無(wú)疑是最剛性的需求。受戶(hù)口、收入等問(wèn)題的限制，租賃成為藍領(lǐng)人群最主要的居住方式。

巨大的需求缺口和政策扶持下，面向基層勞動(dòng)者的企業(yè)住宿迎來(lái)高光時(shí)刻，成為住房租賃市場(chǎng)中一個(gè)千億級的重要分支。

從一張床到一個(gè)家

中國企業(yè)住宿8年蛻變

在企業(yè)住宿服務(wù)或藍領(lǐng)公寓尚未出現之前，基層勞動(dòng)者解決住宿問(wèn)題通常依靠群租房、“老破小”，不僅安全、治安事故頻發(fā)，還時(shí)常遭到周邊居民的投訴;少數有實(shí)力的企業(yè)選擇自建宿舍。但無(wú)論何種方式，都存在員工管理疏漏，住宿環(huán)境不佳，企業(yè)員工流失率高等問(wèn)題。

面對這種窘境，單純取締群租房并不能根治問(wèn)題，以疏代堵地發(fā)展正規合法的藍領(lǐng)公寓方能實(shí)現多方共贏(yíng)。

2013年，安歆集團前身“安心公寓”成立;

2016年，魔方生活集團旗下9號樓公寓發(fā)布;

2017年，中富旅居集團推出“樂(lè )璟生活社區”，并成為國內首個(gè)針對產(chǎn)業(yè)園藍領(lǐng)的住宿服務(wù)運營(yíng)商。

2018年，順豐控股宣布跨界推出豐樂(lè )公寓;

2019年，碧桂園文商旅旗下碧咚公寓進(jìn)場(chǎng)……

如果從安心公寓成立算起，品牌化的企業(yè)住宿服務(wù)已經(jīng)走過(guò)8年發(fā)展之路，并承擔起解決企業(yè)職住不平衡，彌平一張床的鴻溝的使命。

不同于白領(lǐng)公寓等住宿產(chǎn)品，企業(yè)公寓人員更密集，消防安全等監管更加嚴格。由于早期政策標準的缺失，普通住宅、群租房和藍領(lǐng)公寓沒(méi)有明確的界定。這使得藍領(lǐng)公寓從誕生之初便游離在灰色地帶，也成為住房租賃行業(yè)中最低調的存在。

隨著(zhù)產(chǎn)品、盈利模式的逐漸清晰和政策的落實(shí)，企業(yè)住宿經(jīng)歷了備受冷落到屢獲關(guān)注的蛻變過(guò)程。

在行業(yè)人士看來(lái)，大城市中熱門(mén)的“白領(lǐng)公寓”提供的是更個(gè)性化、環(huán)境更好的居住，是給年輕人租房“錦上添花”的產(chǎn)品。但對于基層勞動(dòng)者等藍領(lǐng)群體，“企業(yè)住宿”則是一種“雪中送炭”的產(chǎn)品，這個(gè)市場(chǎng)其實(shí)非常龐大。

“在國外，‘藍領(lǐng)公寓’才是長(cháng)租公寓中最為主要的領(lǐng)域。” 據中國飯店協(xié)會(huì )公寓委員會(huì )專(zhuān)家組組長(cháng)穆林統計，歐美、新加坡和日本等國家的長(cháng)租公寓中，約有2/3是制造業(yè)的員工宿舍和學(xué)生宿舍，只有1/3是青年宿舍?？梢?jiàn)，我國藍領(lǐng)公寓市場(chǎng)有很大的上升空間。

近年來(lái)，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)集群度和專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)力的提高，政府和企業(yè)端更加關(guān)注員工幸福感和職住平衡，產(chǎn)業(yè)園區配套住宿產(chǎn)品取代工棚，成為企業(yè)住宿的重要分支。

各地政府頻放大招 保障職住平衡

近兩年，國家對租賃市場(chǎng)的頂層支持，成為改善藍領(lǐng)人群在一二線(xiàn)城市居住需求的重要契機，也成為藍領(lǐng)公寓能否合規合法運營(yíng)的關(guān)鍵。

在城鎮化發(fā)展的大背景下，“十四五”規劃綱要草案中建議“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。”近日，多地公布“十四五”時(shí)期住房發(fā)展規劃?！渡虾Ｊ凶》堪l(fā)展“十四五”規劃》明確，將新增供應保障性產(chǎn)權住房約23萬(wàn)套，并明確提出20萬(wàn)張床位建設指標，這是全國首次提出要切實(shí)增加宿舍床位租賃居住供給;廣州提出，到2025年全面完成66萬(wàn)套保障性住房建設籌集任務(wù)……

據了解，保障性租賃住房面向的對象與公租房不同，主要解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。數量龐大的基層勞動(dòng)者成為最廣大受益群體。

目前，多城市針對推動(dòng)企業(yè)住宿發(fā)展的相應政策已出臺，主要以供應增量和市場(chǎng)監管類(lèi)型為主，如北京、廣州等城市先后通過(guò)增加供給、規范管理、加強保障，并運用前期補貼、費稅減免等方式鼓勵支持企業(yè)員工公寓發(fā)展。

杭州則對企業(yè)宿舍價(jià)格進(jìn)行指導，明確提出要求各區藍領(lǐng)公寓租金價(jià)格不高于同等地段同等居住水平市場(chǎng)價(jià)的70%，并將籌集建設藍領(lǐng)公寓10000套。

黨的十九屆五中全會(huì )提出，到2035年“全體人民共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展”。 而基層勞動(dòng)群體正是實(shí)現共同富裕的關(guān)鍵一環(huán)，努力保障該群體的安居樂(lè )業(yè)，保持一定程度的政策傾斜將是大勢所趨。

真香預警

藍領(lǐng)公寓的想象空間有多大?

與白領(lǐng)公寓相比，藍領(lǐng)公寓擁有坪效可觀(guān)、客群穩定、入住率高、租期長(cháng)、單房造價(jià)與運營(yíng)成本低等優(yōu)勢。目前國內的藍領(lǐng)公寓市場(chǎng)仍在發(fā)展初期，隨著(zhù)藍領(lǐng)公寓相關(guān)市場(chǎng)政策逐漸完善，經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)功能轉型，服務(wù)業(yè)占比呈現逐年增長(cháng)，未來(lái)將發(fā)展為巨大的賽道。其商業(yè)模式的可行性已經(jīng)得到了市場(chǎng)驗證。

首先坪效高。白領(lǐng)公寓做的是平方生意，藍領(lǐng)公寓則是立方生意。以上海為例，白領(lǐng)公寓的平均月租金在3000元到6000元，而同等條件(包括區位、交通、面積等)下的藍領(lǐng)公寓平均月租金則為500元/床位~1600元/床位(上下鋪)，且多以6人間、8人間為主，藍領(lǐng)公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率(即坪效)比白領(lǐng)公寓要高得多，回報率自然也要高于白領(lǐng)公寓。住房租賃最核心的收入是租金，即賺租金差。由于藍領(lǐng)公寓不必像白領(lǐng)公寓要選址在出行便利的交通線(xiàn)附近，這樣一來(lái)，因為投資減少，員工公寓的租金差更大。

其次客源穩定。藍領(lǐng)公寓的收入模式中，企業(yè)客戶(hù)是主力客戶(hù)，而非C端客群。而企業(yè)客戶(hù)要比C端客群穩定許多，即使有員工離職空出床位，企業(yè)客戶(hù)依然會(huì )持續埋單。

其三是單體規模大，運營(yíng)成本低?？紤]到公寓運營(yíng)的規模效應和邊際成本，大體量的藍領(lǐng)公寓項目可極大降低運營(yíng)成本。以國內藍領(lǐng)公寓頭部品牌的樂(lè )璟生活社區首個(gè)超大型產(chǎn)業(yè)園租住社區——星寓樂(lè )璟東景生活社區為例，該社區項目位于蘇州工業(yè)園區，總占地面積4.4535公頃，建筑面積為9萬(wàn)平方米，其中商業(yè)20000平方米，包括5幢宿舍樓和2幢商業(yè)配套，有集體藍領(lǐng)公寓房間1440間。通過(guò)改造修復原樓體后，樂(lè )璟東景社區容納了約5000人，滿(mǎn)足了社區周邊企業(yè)的人才安居需求。

據了解項目，樂(lè )璟通過(guò)自研的“樂(lè )享住”社區管理系統，在確保社區的整體安全提升之外，每年常駐社區的工作人員僅7人，實(shí)現了人房比1:200的超高管理效率，服務(wù)滿(mǎn)意率常年在97%以上。

其實(shí)，企業(yè)住宿成為住房租賃的新藍海，比商業(yè)價(jià)值更值得關(guān)注的是社會(huì )價(jià)值。

千百年前，杜甫曾發(fā)出“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的疾呼。古時(shí)的寒門(mén)學(xué)子，今天的基層勞動(dòng)者，他們都是需要社會(huì )關(guān)注的廣大群體。如今，這樣的夙愿正在被企業(yè)住宿慢慢實(shí)現。

群雄鏖戰“新藍海”

在可預見(jiàn)的市場(chǎng)紅利下，藍領(lǐng)公寓市場(chǎng)已出現多個(gè)品牌，并形成產(chǎn)業(yè)園區企業(yè)宿舍模式和城市三產(chǎn)員工宿舍模式(詳見(jiàn)下表)。

商業(yè)空間資產(chǎn)戰略研究咨詢(xún)機構邁點(diǎn)研究院也關(guān)注該領(lǐng)域的市場(chǎng)發(fā)展，其獨家發(fā)布的“2020年藍領(lǐng)公寓品牌影響力10強榜單”如下：

可見(jiàn)，排名前十的藍領(lǐng)公寓品牌均采用集中式的發(fā)展模式，該模式更利于運營(yíng)管理，提高品牌效應。另一方面，樂(lè )璟生活社區、安歆公寓、9號樓公寓等品牌的發(fā)展勢頭明顯好于其他品牌，頭部品牌效應明顯。其中，樂(lè )璟生活社區憑借全國布局，穩健發(fā)展的良好勢頭已連續29個(gè)月蟬聯(lián)藍領(lǐng)公寓品牌影響力前三甲。

數據來(lái)源：邁點(diǎn)研究院，截止日期2020年11月30日

從藍領(lǐng)公寓品牌背景分析可以看出，69%的藍領(lǐng)公寓品牌為創(chuàng )業(yè)公司背景，23%的品牌為房企背景，酒店背景占比8%。創(chuàng )業(yè)系背景的藍領(lǐng)公寓表現最強，2020年，其品牌指數在各類(lèi)背景的品牌指數中位于第一位。以運營(yíng)能力見(jiàn)長(cháng)的創(chuàng )業(yè)系品牌，布局較早，擅于洞察客群，已快速搶占藍領(lǐng)公寓市場(chǎng)半壁江山。

今年，藍領(lǐng)公寓市場(chǎng)還涌入了輝展閣公寓、諾巢故寓等新面孔，讓未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展有了更多可能性。

90后95后占比最大

千禧一代需要怎樣的企業(yè)住宿產(chǎn)品?

想要做好龐大的基層勞動(dòng)者客群的生意，突破固化的思維邏輯，深入洞察客群屬性與客群結構是其不得不面對的話(huà)題。值得關(guān)注的是，經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)升級，藍領(lǐng)客群的年齡結構、行為習慣已經(jīng)發(fā)生了較大變化。

數據來(lái)源：360趨勢、百度指數等，邁點(diǎn)研究院整理

由邁點(diǎn)研究院整理的數據顯示，從潛在客群地域分布來(lái)看，藍領(lǐng)公寓品牌潛在客群主要來(lái)源于上海、廣東、北京、浙江、江蘇和四川等經(jīng)濟發(fā)達的人口密集省市;年齡結構占比最大的為25-34歲群體，所占比例達到58%;其次為19-24歲群體以及35-49歲群體，所占比例分別為22%和19%。另外，男性占比高于女性。

參照千禧一代消費者的日常行為習慣，與早期藍領(lǐng)群體相比，他們對住宿環(huán)境有了更高要求，已不滿(mǎn)足簡(jiǎn)單的“一張床”，除了干凈整潔的居住空間，更渴求便利的生活環(huán)境，輕松有趣的社交活動(dòng)，以及精神滿(mǎn)足。業(yè)內人士分析稱(chēng)，90后年輕藍領(lǐng)的受教育水平在不斷提高，同都市白領(lǐng)以及新中產(chǎn)一樣，正經(jīng)歷著(zhù)消費升級的洗禮。

中國實(shí)體經(jīng)濟、制造業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展期。未來(lái)缺口大量技能型產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，這類(lèi)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者更年輕，對新生事物接受度高，更追求住宿環(huán)境的舒適性。這類(lèi)人群每年增量將達到300萬(wàn)人。

客群需求發(fā)生變化，企業(yè)住宿的產(chǎn)品也需要與時(shí)俱進(jìn)，年輕化、便捷化或是主要方向。

以位于蘇州的星寓樂(lè )璟生活社區為例，主要產(chǎn)品設計有單人間、雙人間、四人間，除了人臉識別、智能門(mén)鎖等安防措施外，為了提升居住體驗，社區商業(yè)配套建設中有美食廣場(chǎng)，咖啡奶茶店、生鮮超市、24H健身房等，滿(mǎn)足‘最后一公里’的生活需要。公寓平時(shí)亦會(huì )組織豐富的社群活動(dòng)，拓展員工業(yè)余生活。

星寓樂(lè )璟生活社區生活配套(部分)

行業(yè)內多位企業(yè)住宿品牌創(chuàng )始人向邁點(diǎn)透露，目前的企業(yè)住宿產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)行了多次迭代，增加了多項人性化產(chǎn)品與服務(wù)，并逐漸向90后95后年輕人的生活方式靠近。

藍領(lǐng)公寓進(jìn)階之路怎么走?

凡是過(guò)往，皆為序章。在行業(yè)不斷成熟、馬太效應的背景下，藍領(lǐng)公寓即將進(jìn)入深水區，“混戰”不可避免，企業(yè)應如何立于不敗之地?邁點(diǎn)住房租賃產(chǎn)業(yè)線(xiàn)負責人陳佩表示，2.0到3.0甚至N.0版本的進(jìn)階之路中，社區商業(yè)和線(xiàn)上生活平臺是發(fā)展重點(diǎn)。

l 1.0模式：智能標準化改造，全面提高住宿水平

1.0模式的藍領(lǐng)公寓主要以租金差作為收入來(lái)源。該階段的藍領(lǐng)公寓在房間設施、公區配套等硬件層面，符合人群定位，主要滿(mǎn)足人群的生活需求。市場(chǎng)上幾乎所有藍領(lǐng)公寓品牌均已實(shí)現。

l 2.0模式：構建社區商業(yè)，提供多樣消費場(chǎng)景

2.0模式的藍領(lǐng)公寓發(fā)展為住宿+商業(yè)，除了租金差收入，額外增加社區商業(yè)收益，引入保潔、管家、停車(chē)、洗衣房、社區廣告等多元收入。公寓運營(yíng)從公寓房間覆蓋至社區物業(yè)運營(yíng)，公寓整體感更強，生活氣息更濃。樂(lè )璟生活社區已經(jīng)在蘇州、天津等地項目實(shí)現。

　l 3.0模式：藍領(lǐng)線(xiàn)上生活平臺

3.0模式，即藍領(lǐng)公寓未來(lái)主要發(fā)展趨勢，在2.0模式的基礎上增加線(xiàn)上生活服務(wù)增值收益，如購物、租賃、到家服務(wù)等。形成線(xiàn)下與線(xiàn)上聯(lián)動(dòng)，符合藍領(lǐng)群體特點(diǎn)的生活服務(wù)生態(tài)圈。

參照物業(yè)上市公司彩生活的案例，其通過(guò)搭建用戶(hù)與商家、服務(wù)提供者之間的O2O社區服務(wù)平臺進(jìn)行輸出，從而實(shí)現低成本快速擴大規模及服務(wù)面積的擴張，并獲得大量高凈值流量，再通過(guò)各種各樣的社區生活場(chǎng)景實(shí)現盈利。

目前，樂(lè )璟生活社區作為國內頭部藍領(lǐng)公寓品牌，已經(jīng)布局該業(yè)務(wù)，線(xiàn)上生態(tài)初見(jiàn)成效。

結語(yǔ)：

不同于白領(lǐng)公寓同質(zhì)化、白熱化的紅海壓力，也不似服務(wù)式公寓進(jìn)入門(mén)檻高，市場(chǎng)客群有限，企業(yè)住宿賽道在商業(yè)模式、客群分布方面優(yōu)勢明顯，未來(lái)或將爆發(fā)更大的市場(chǎng)潛力。其發(fā)展走勢，品牌動(dòng)向，邁點(diǎn)空間租賃將持續關(guān)注。

免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。

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