實(shí)現“0空置周轉” 自如靠的是什么？

“自如作為較早進(jìn)入長(cháng)租行業(yè)的企業(yè)之一，早在2012年就推出了自如首個(gè)整棟式青年公寓項目。目前已進(jìn)軍全國8個(gè)城市，管理76個(gè)整棟項目。”自如合伙人、自如資管平臺事業(yè)群總經(jīng)理孟月分析提出：“住房關(guān)乎民生安居，為了讓更多青年人住得更好，相關(guān)住房租賃企業(yè)需要更加重視核心運營(yíng)能力，讓住房租賃更加標準化、更可控也更確定。”

多元產(chǎn)品布局，有效優(yōu)化市場(chǎng)租賃供給結構

在業(yè)內看來(lái)，企業(yè)常將“房源管理量”作為衡量自身能力的標準。自如資管對這一指標的理解是，除了在“量”上提升規模，還需包含“結構”，也就是指運營(yíng)機構持有的房源是否在城市的核心商圈，如果非城市核心商圈占比高，它的規模有效性是不足的。

憑借這一核心理解，自如資管通過(guò)有效的房源配置實(shí)現效率不斷提升，并不斷通過(guò)尋找更多優(yōu)質(zhì)的房源，獲得更有效的供需匹配，形成良性循環(huán)，由此形成“護城河效應”。

以今年入市的古北首席自如寓為例，該項目規模近百套，是存量商業(yè)場(chǎng)所改建，位于虹橋商圈，周邊互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的人口密度大，屬于房屋租賃需求較大地區。自如資管通過(guò)裝修改造、新風(fēng)系統配置等一系列內部升級讓房屋回歸居住屬性。此批房源通過(guò)切實(shí)滿(mǎn)足周邊租客的居住需求，上線(xiàn)30天達成滿(mǎn)租。

迄今為止，在參與城市核心區中的存量空置資產(chǎn)改造過(guò)程中，自如資管運營(yíng)項目涉及面積超13萬(wàn)方，全國出租率保持在99%的水平，為城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局調整過(guò)程中探索出了一條成功可借鑒的擴容之路。

租賃的本質(zhì)是讓租客享有更好的居住產(chǎn)品和服務(wù)體驗。清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區研究所所長(cháng)邵磊指出，當前，人們對住房的需求日益多元，不同的城市、收入水平、文化和教育背景、個(gè)人生命周期，都會(huì )產(chǎn)生不同的居住需求。未來(lái)的住房租賃市場(chǎng)可以在提升居住品質(zhì)、提供多元化產(chǎn)品等方面繼續著(zhù)力。自如資管面向各類(lèi)群體提供了自如里(大型租賃社區)、自如寓(獨棟青年公寓)、自如城市之光(服務(wù)型職住公寓)等六大產(chǎn)品及模式降低用戶(hù)的搜尋成本，塑造起自如資管的品牌吸引力。

以西麗MEETA自如寓為例，該項目為村集體物業(yè)，由業(yè)主承包后進(jìn)行改造及自主運營(yíng)，但在受到疫情沖擊后面臨經(jīng)營(yíng)的難題，需運營(yíng)機構進(jìn)行運營(yíng)效率提升。自如資管對項目以品牌包裝、服務(wù)升級、品質(zhì)升級為立足點(diǎn)，針對周邊互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)特點(diǎn)謀劃“人寵和諧社交公寓”定位及導入，以系統賦能和精細化運營(yíng)為抓手，實(shí)現近六百套房源上線(xiàn)2月達成滿(mǎn)租的成績(jì)。

制定“精準、精確、精細”運營(yíng)模式

實(shí)現租賃市場(chǎng)數智化整合應用

“運籌帷幄之中，決勝于千里之外”。面對集中式公寓市場(chǎng)競爭，做好收益管理(尤其是價(jià)格管理)和成本效益一直是高懸于各企業(yè)運營(yíng)博弈的關(guān)鍵點(diǎn)。而自如資管做到高速增長(cháng)背后，橫向是日趨豐富的用戶(hù)規模，縱向是日趨增長(cháng)的項目持有數量，而極致的運營(yíng)效果更是體現了自如資管秉持“精準、精確、精細”方法論的戰略領(lǐng)先。

首先是精準，自如資管憑借規模效應快速優(yōu)選目標片區并做橫向對比，針對城市、商圈、競爭內的分析綜合判定，提供精準的產(chǎn)品定位方案，連接物業(yè)與用戶(hù);另從用戶(hù)感知的角度來(lái)看，依據項目?jì)热巳壕珳适┎咦龀鲇脩?hù)喜歡的產(chǎn)品。其次，優(yōu)化匹配出房源中多變量與價(jià)格之間的需求函數關(guān)系，通過(guò)投策研算，得到最接近該房源的真實(shí)價(jià)格彈性，為每一間房精準定價(jià)。

市場(chǎng)環(huán)境是處于動(dòng)態(tài)變化的，為確保各階段的目標實(shí)現，在運營(yíng)過(guò)程中，自如資管會(huì )依托市場(chǎng)變化不斷進(jìn)行校準調優(yōu)，最終得到集中式運營(yíng)價(jià)格與去化時(shí)間的完美曲線(xiàn)。

其次是精細，自如資管對項目全周期運營(yíng)過(guò)程能精確到每一間房，其目標管理到每一個(gè)人，收益管理到每一日構建的多變量指標細化，進(jìn)行全面精進(jìn)運營(yíng)指標，如：“0空置周轉率”、 “377項品質(zhì)監察標準”等提升租客與房源的結合效率，優(yōu)化競爭、出房和收益，實(shí)現更精細的運營(yíng)。

最后是精確，孟月認為集中式公寓的出租率達到95%才算及格，而自如資管通過(guò)精準和精細的運營(yíng)提供給了合作伙伴98%的出租率并超70%的房源實(shí)現“0空置周轉”。

以自如里為例，自如資管與廣州地方大型國企聯(lián)合運營(yíng)，率先落地了自如首個(gè)城市大型租賃社區項目。其使用空間超過(guò)63000平方米，擁有20+種戶(hù)型，1500+間房源覆蓋開(kāi)間到三居，在今年5月首次實(shí)現滿(mǎn)租，滿(mǎn)租狀態(tài)保持至今。

據數據顯示，在全國大型租賃社區中，項目體量超500間的中，大型租賃社區項目?jì)H占6%。廣州自如里的持續滿(mǎn)租運營(yíng)，是自如資管在產(chǎn)品設計、施工建設、科技智能、流量精準、運營(yíng)管理、系統完備六大優(yōu)勢賦能，有效解決了大型租賃社區去化的痛點(diǎn)，為實(shí)現高效運營(yíng)、低成本管控以及安全運營(yíng)提供一個(gè)可參考的標桿案例，更為社會(huì )提供了全新的住房租賃生態(tài)。

如果說(shuō)“精準、精確、精細”是自如資管的內核，那數智化系統就是支撐自如資管不斷提升“精度”的基礎。在供需兩端的各個(gè)環(huán)節中，自如資管的數智化系統提供非常完備的數字化操作，出房端實(shí)現智慧定價(jià)、房客人在線(xiàn)、運營(yíng)監控、經(jīng)營(yíng)預測;業(yè)主端做到經(jīng)營(yíng)結果在線(xiàn)、空中分賬，從而搭建起一個(gè)線(xiàn)上執行體系閉環(huán)。通過(guò)數智化的全面打通，自如資管也能為合作伙伴更好地實(shí)現高出租率，快速實(shí)現收益，有效提升整棟物業(yè)最核心的競爭力。

“0空置周轉率”這一行業(yè)運營(yíng)指標的首提，是自如資管基于數智化系統得出的一個(gè)獨特衡量運營(yíng)效率的路徑。以去年戰略并購的貝客青年公寓為例，自如首先從產(chǎn)品品質(zhì)層面進(jìn)行了精細化管理，同時(shí)精準識別空置3天以上的房源進(jìn)行品質(zhì)排查及整改。在完成產(chǎn)品改造后，依托強大的O2O系統，支撐線(xiàn)下團隊，提升新簽轉化，以及前置管理每一個(gè)合同的到期預售，使得出租率不斷提升。7個(gè)月的時(shí)間，并購貝客的31個(gè)集中式項目超70%的房源實(shí)現“0空置周轉”，即退租前已完成預售。

自如資管通過(guò)不斷打磨運營(yíng)效率，形成了自如面向集中式業(yè)態(tài)的獨特性和品牌溢價(jià)?；诖?，自如資管面向不同合作伙伴、不同類(lèi)型的城市供給，提供“全價(jià)值鏈、全品類(lèi)、數智化”的解決方案。

面對未來(lái)，自如資管提出了“100城，1000棟”的規劃。孟月表示，自如資管的發(fā)展要像馬拉松運動(dòng)員一樣，保持速度，做穩定且有力地輸出，不斷地創(chuàng )造美好的生活作品，讓城市新青年能夠有更好的居住體驗。

免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。

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