產(chǎn)業(yè)園區配套宿舍未來(lái)潛力無(wú)限，運營(yíng)企業(yè)如何突出重圍？

一、政策層面利好，產(chǎn)業(yè)園區配套宿舍發(fā)展潛力大

（一）產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房

今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，其中“土地支持政策”明確提到，租賃住房新增部分除了涉租賃用地建設成為保障性租賃住房，還有一種方式是將產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型租賃住房。

目前，已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)這一方案的城市主要是西安和合肥，西安落實(shí)將產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%的土地支持政策，滿(mǎn)足比亞迪在產(chǎn)業(yè)園內建設保障性租賃住房的需求，建設宿舍性租賃住房12棟，4416套（間）。此外，合肥允許國網(wǎng)安徽電力公司將配套建設行政辦公及生活服務(wù)設施的用地面積占項目總用地面積的比例由7%提高到10%，建設宿舍型租賃住房134套（間）。

產(chǎn)業(yè)園區利用更高比例的自有用地建設宿舍型租賃住房，有助于節約企業(yè)成本，同時(shí)在一定程度上解決企業(yè)員工住宿問(wèn)題，增加產(chǎn)業(yè)園租賃住房供給，促進(jìn)實(shí)現產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)者群體的住有所居。

各城市積極出臺非改租相關(guān)政策，緩解存量問(wèn)題，增加租賃供應

近期，各地頻繁發(fā)布“非改租”相關(guān)政策，隨后，國常會(huì )再強調“改建保障性租賃住房”，這說(shuō)明增加租賃供應的重點(diǎn)或在發(fā)生變化，由新增租賃用地轉向與存量改造并重，存量資產(chǎn)和控制資源極有可能成為長(cháng)期宏觀(guān)調控的靈活手段。對于發(fā)展租賃住房來(lái)說(shuō)，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠(chǎng)房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設租賃住房也是有效的供應方式之一。隨著(zhù)“非改租”的落地，產(chǎn)業(yè)園區將釋放出更多的存量資產(chǎn)。在此基礎上，由保障性租賃住房政策，及產(chǎn)業(yè)園區勞動(dòng)者居住措施所組成的政策鏈，也將進(jìn)一步推動(dòng)職住平衡的實(shí)現。

多地單列產(chǎn)業(yè)園區、工業(yè)用地配建租賃住房或建設集體宿舍獎補政策，財政端同步支持

截至目前，全國共有24個(gè)城市獲得3年24億的住房租賃市場(chǎng)培育發(fā)展中央財政資金支持。除此之外，這些城市為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在城市層面也安排了專(zhuān)項資金，資金主要用于多渠道籌集租賃房源。這其中，北京、廣州等城市的獎補政策中，單列宿舍型租賃住房獎補政策明細，通過(guò)財政端支持，鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園配套企業(yè)宿舍。

表：部分城市宿舍型租賃住房相關(guān)補貼情況

城市分類(lèi)補貼標準

北京集體土地建設租賃住房集體宿舍（使用面積20平方米以上，居住人數4至8人）5萬(wàn)元/間

廣州利用集體、國有建設用地建設租賃住房建設集體宿舍型租賃住房按建筑面積800元/平方米

商業(yè)、辦公、工業(yè)、酒店用房等非住宅，經(jīng)批準改造為租賃住房改造為集體宿舍型租賃住房按建筑面積550元/平方米

為環(huán)衛工人、公交司機等城市重要公共服務(wù)群體提供租賃住房，且租金接受政府指導新建租賃住房按建筑面積1000元/平方米

改造租賃住房按建筑面積800元/平方米

實(shí)施品質(zhì)化提升的租賃住房項目按建筑面積600元/平方米

數據來(lái)源：公開(kāi)資料

提升產(chǎn)業(yè)園宿舍復合管理能力，做好園區的配套商、服務(wù)商

（一）產(chǎn)業(yè)園區配套宿舍運營(yíng)難點(diǎn)重重

當下，研究生、博士生開(kāi)始青睞工廠(chǎng)，程序員離開(kāi)大廠(chǎng)走進(jìn)工廠(chǎng)，越來(lái)越多的高學(xué)歷人群加入制造業(yè)。此外，職業(yè)技術(shù)院校的學(xué)生未畢業(yè)就被搶空的現象也表明，伴隨著(zhù)城市經(jīng)濟的升級和發(fā)展，制造業(yè)勞動(dòng)者的規模在逐年增長(cháng)。隨之而來(lái)這些人的住宿問(wèn)題成為產(chǎn)業(yè)園業(yè)主需要解決的最重要的問(wèn)題。

由于制造業(yè)多為勞動(dòng)密集型企業(yè)，需要大量的勞動(dòng)者，使得產(chǎn)業(yè)園需要配套的宿舍規模體量也在同步變大。同時(shí)，多數的產(chǎn)業(yè)園均位于城市新區，周邊的配套也不夠完善，結合以上，租賃大社區應時(shí)而生。對于大社區而言，大體量、人員密集將如何保障安全？隨著(zhù)勞動(dòng)者們的消費升級，如何營(yíng)造良好的安居環(huán)境？解決了租客的生理以及精神需求外，對于企業(yè)而言，降本增效，提升運營(yíng)效率也是難點(diǎn)。因此，對于產(chǎn)業(yè)園區的配套宿舍運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，需要擁有全方位的“復合管理能力”，才能保障租客安全，為其提供安居宜居的生活環(huán)境，為業(yè)主提升運營(yíng)管理效率。

同時(shí)除了在運營(yíng)階段提供專(zhuān)業(yè)化的運營(yíng)服務(wù)，一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)園配套員工宿舍項目從最初定位就需要有經(jīng)驗豐富的企業(yè)宿舍運營(yíng)商提供全方位的一體化綜合服務(wù)，幫助企業(yè)規避建設租賃住房中的各種雷區。而中富旅居樂(lè )璟正是這樣的一家有豐富成功運營(yíng)經(jīng)驗的運營(yíng)商。

（二）全鏈條綜合服務(wù)，解決各類(lèi)房屋問(wèn)題

在各地提倡“非改租”的當下，有效盤(pán)活存量，豐富市場(chǎng)供給成為主要任務(wù)。但隨之而來(lái)的各類(lèi)房屋問(wèn)題也是需要運營(yíng)商去解決。因此，對于項目的改造應當選擇具有豐富經(jīng)驗、且客戶(hù)滿(mǎn)意度高的運營(yíng)商。

中富旅居旗下樂(lè )璟生活社區作為面向產(chǎn)業(yè)園區的企業(yè)住宿服務(wù)品牌，擁有豐富的園區運營(yíng)經(jīng)驗，能夠從前期定位開(kāi)始介入，從建設到后期運營(yíng)，提供全鏈條綜合服務(wù)方案。針對房屋面積過(guò)大的問(wèn)題，樂(lè )璟將房間進(jìn)行合理劃分，打造干濕三分離、獨立衛浴、多臺盆設計，滿(mǎn)足多人居住的生活場(chǎng)景。與此同時(shí)，隨著(zhù)越來(lái)越多的高學(xué)歷人才加入制造行業(yè)以及藍領(lǐng)階層逐漸的低齡化，客群也更加注重私密性，因此，樂(lè )璟在房間內為每位租客設計大容量的獨立衣柜，保障租客隱私。針對項目改造裝修時(shí)間過(guò)長(cháng)的問(wèn)題，樂(lè )璟引進(jìn)了裝配式裝修，集成式衛浴大大減少了工期，降低甲醛危害的同時(shí)便于后期的維修。

（三）通過(guò)大社區的復合管理，提供服務(wù)價(jià)值

當下，傳統的宿舍管理運營(yíng)效率低且數據信息化程度低，園區內配套宿舍多為千間以上的大體量規模。如何實(shí)現高效運營(yíng)、低成本管控以及安全運營(yíng)，同時(shí)為園區內企業(yè)更好地幫助企業(yè)留人，也成為大型租賃社區運營(yíng)商需要攻克的難題。因此，提升大社區的復合運營(yíng)管控能力，為園區企業(yè)和員工提供服務(wù)價(jià)值成為重中之重。

1.社區全周期、全方位的安全管理

對于產(chǎn)業(yè)園區內的大體量配套宿舍，人員較為密集，安全成為首要條件。傳統宿舍管理中，主要通過(guò)基礎的消防設備設施，以及安保人員來(lái)維持宿舍樓宇的安全。這類(lèi)管理屬于被動(dòng)管理，即事情發(fā)生了再去響應解決。而新型的宿舍型大社區，已經(jīng)將安全做到主動(dòng)管理，即主動(dòng)查找安全隱患，將安全事故扼殺在萌芽中，極大程度降低安全事故。比如樂(lè )璟生活社區，通過(guò)自主開(kāi)發(fā)國內首個(gè)智能公寓管理系統，內嵌“云盾”模塊，利用智能硬件和大數據將消防、入戶(hù)安全、社區治安融為一體，高度系統集成，實(shí)時(shí)后臺監測響應，覆蓋社區每個(gè)角落。這種主動(dòng)防御式安全管理模式，為安全、舒適的社區樹(shù)立堅實(shí)的“后盾”。

2.創(chuàng )造留得住人才的安居環(huán)境

樂(lè )璟生活社區除了提供基礎的住宿服務(wù)，也為勞動(dòng)者們提供舒適的生活環(huán)境和配套服務(wù)。在社區內配有大量公共空間，例如公共廚房、洗衣房、快遞柜等，同時(shí)為了滿(mǎn)足租客的休閑需求，設置了閱覽區、健身房、觀(guān)影區、籃球場(chǎng)等。

此外，由于項目多位于產(chǎn)業(yè)園區內，周邊的生活配套相對短缺，樂(lè )璟圍繞其生活社區，增添了大量生活配套設施和服務(wù)，建立了社區商業(yè)品牌——樂(lè )璟天地（LOGIN MIX）、樂(lè )璟小鋪（LOGIN STORE）等商業(yè)體。同時(shí)，項目設置多樣的增值服務(wù)，例如搬家保潔、社群電商、私有社區等，滿(mǎn)足租客多元化的生活需求，也有助于帶動(dòng)社區及周邊的經(jīng)濟活力。

圖：天津中新樂(lè )璟微電子生活社區公區

除了生活休閑配套，樂(lè )璟還注重租客的住宿體驗及福利，定期組織社群活動(dòng)，為租客提供良好的社交環(huán)境，為企業(yè)更好地留住人才創(chuàng )造安居的環(huán)境。

3.技術(shù)驅動(dòng)下，降低綜合運營(yíng)成本

在科技化、信息化的場(chǎng)景時(shí)代，搭建智能化住房租賃系統已成為各家運營(yíng)商的標配。過(guò)去傳統宿舍主要靠宿管員花30分鐘處理一個(gè)住戶(hù)入住或退宿工作、靠人工方式記錄所有的水電表、花費大量時(shí)間建表格算成本，效率極低。住戶(hù)的生活需求，也未必能及時(shí)響應，及時(shí)解決。對比樂(lè )璟生活社區的做法是在社區布置“樂(lè )享住”智慧公寓管理系統后，大幅降低對于宿舍管理人員的依賴(lài)。系統自動(dòng)抄表，自動(dòng)結算，實(shí)時(shí)反饋?lái)憫?，管理人員可以騰出更多的時(shí)間去服務(wù)住客，解決住客問(wèn)題。據了解，目前樂(lè )璟項目的人房比為1:200（效率較傳統宿舍提升2倍），有效地幫助企業(yè)降低管理和運營(yíng)成本。

圖：樂(lè )享住功能布局圖

小結：

隨著(zhù)現在城市郊區化發(fā)展以及產(chǎn)城融合的推進(jìn)，加之各大城市積極引進(jìn)人才的當下，產(chǎn)業(yè)園區配套的企業(yè)員工宿舍也將會(huì )成為企業(yè)集團或是產(chǎn)業(yè)園吸引人才和留住人才的重要方向。像中富旅居樂(lè )璟這樣的企業(yè)，在政策的紅利下，通過(guò)自身大社區的復合管理能力，做好產(chǎn)業(yè)園區配套商、服務(wù)商，未來(lái)將在企業(yè)員工宿舍這個(gè)賽道大有作為。

免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。

關(guān)鍵詞： 企業(yè) 運營(yíng) 如何